I/Qui trình định giá bất động sản:
Định
giá bất động sản là việc ước tính giá trị thị trường của bất động sản
trong điều kiện nhất định,
tại thời điểm nhất định và phục vụ cho
mục đích nhất định.
Việc định
giá được thực hiện trên cơ sở thu
thập và
phân tích các thông tin liên quan đến bất động sản, và sử dụng các phương pháp phù hợp nhằm ước
tính giá trị bất động sản. Chính vì thế,
qui trình định giá bất động sản được bắt đầu bằng
việc
xác định những thông tin cơ bản như mục đích định
giá, các đặc điểm của bất động sản,
thời điểm định
giá... và kết thúc bằng
báo cáo kết quả định giá, chứng
thư định
giá gửi cho khách hàng.
Qui trình định
giá bất động sản được thực hiện theo 6 bước
sau đây:
Bước 1: Xác định tổng
quát về bất động sản cần định giá
Bước 2: Lập kế hoạch định giá.
Bước 3: Khảo
sát hiện trường, thu thập
thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định
giá bất động sản
Bước 6: Lập báo cáo và chứng
thư kết quả thẩm định
giá
1. Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá
Trong bước này cần
xác định tổng quát về bất động sản cần định
giá, mục đích định
giá, cơ sở định
giá... cụ thể như
sau:
- Các đặc điểm cơ bản về
pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần định
giá.
- Mục đích thẩm định
giá: Thẩm định viên phải
xác định và nhận thức mục đích
thẩm định
giá của khách hàng.
Mục đích thẩm định
giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định
giá.
- Xác định
khách hàng, yêu cầu của
khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá.
- Những điều kiện ràng
buộc
trong xác định đối tượng thẩm định giá: Định
giá viên phải đưa ra
những
giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với:
những
yêu cầu và mục đích định
giá của khách hàng;
những yếu tố ràng
buộc ảnh hưởng đến
giá trị BĐS;
những giới hạn về:
tính pháp lý, công dụng của BĐS,
nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định
giá.
- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng
buộc của định
giá viên phải dựa trên cơ sở:
+ Có sự xác
nhận bằng văn bản của
khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ
ràng
những điều kiện đó sẽ tác
động đến
bên thứ ba thông qua kết quả tđịnh
giá.
+ Phù hợp với
quy định của luật pháp và các
quy định hiện hành khác có liên quan.
+Trong quá trình định
giá, nếu định
giá viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng
buộc đưa ra là
không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở
thì phải
xem xét lại và thông báo ngay cho tổ chức định
giá và cho khách hàng.
- Xác định
thời điểm thẩm định
giá: định giá vào thời điểm hiện tại, tương lai hay quá khứ
- Việc
xác định đặc điểm, bản chất (tự
nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện
ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý
kiến đánh giá về giá
trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi
thời
gian cho phép của hợp đồng.
- Xác định
nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định
giá.
- Xác định cơ sở giá
trị của tài sản:
Trên cơ sở xác
định
khái quát về đặc điểm,
loại
hình BĐS cần định
giá, định
giá viên cần xác định rõ loại
hình giá trị làm cơ sở cho
việc thẩm định
giá: giá trị thị trường
hay giá trị phi thị trường.
Việc
xác định giá trị làm cơ sở cho
thẩm định
giá phải phù hợp với những
quy định của pháp luật hiện hành và các
văn bản
quy phạm pháp luật do
cơ quan nhà nước có
thẩm
quyền ban hành
2. Khảo sát thị trường thu thập thông tin bất động sản.
- Khảo
sát hiện trường:
Định
giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường; Đôi với bất động sản, định
giá viên phải khảo sát và thu
tập số liệu về:
+ Vị trí
thực tế của bất động sản so
sánh vợi vị trí trên bản đồ địa
chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết
bên ngoài và bên trong bất động sản.
+ Đối với
công tình xây dung dở dang, định
giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với
báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dung công trình.
- Trong quá trình khảo
sát, để có đầy đủ chứng cư cho
việc định
giá, định giá viên cần chụp ảnh bất động sản
theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết),
các hướng khác nhau.
- Thu thập
thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu
thu thập từ khảo sát hiện trường, định
giá viên phải thu thập
các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến
chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản so
sánh.
- Các thông tin về yếu tố
cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động
thái người mua – người
bán tiềm năng.
- Các thông tin về
tính pháp lý của bất động sản.
- Với bất động sản cần
thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường
tác động đến giá trị BĐS cần dịnh
giá.
- Để thực hiện định
giá, định giá viên phải dựa
trên những thông
tin thu thập từ các nguồn
khác nhau. Định giá viên phải
nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định
giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm dộ chính xác của
thông tin
3. Phân tích thông tin về bât động sản.
Là quá trình đánh giá tác động của
các yếu tố đến mức
giá của bất động sản cần định giá.
+ Phân
tích những thông tin từ khảo
sát hiện trường bất động sản.
+ Phân
tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định
giá: hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường,
xu hướng cung cầu
trên thị trường bất động sản.
+ Phân tích về
khách hàng
+ Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất của bất động sản.
4. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản.
Dựa trên loại BĐS và hệ thống
thông tin thu thập được định giá viên lựa chọn phương pháp định
giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá
trị của bất động sản. Cần
nêu rõ các phương
pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của bất động sản cần định
giá.
Định
giá viên cần phân tích rõ mức độ phù
hợp của 01
hoặc
nhiều phương
pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm
kinh tế kỹ thuật của bất động sản và với mục đích định
giá.
Định
giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định
giá phương
pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu,
phương pháp định
giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối
cùng về giá trị định
giá.
5. Xác định giá bất động sản.
Trên cơ sở áp
dụng
các phương
pháp định giá trong bước này người định
giá cần thực hiện hòa hợp
các chỉ số giá trị để rút
ra giá trị BĐS cần định
giá.
Trong áp dụng
phương pháp so sánh thường sử dụng
so sánh nhiều BĐS tương tự BĐS cần định
giá để tính ra chỉ số giá
so sánh của các BĐS khác nhau. Các chỉ số giá
so sánh này có thể được thể hiện ở dạng
giá của toàn bộ BĐS,
giá theo đơn vị
m2 đất sử dụng,
m2 xây dựng, lô đất…Định
giá viên cần sử dụng các kỹ thuật
hòa hợp các chỉ số giá
trị của
các BĐS so
sánh để rút ra giá trị của BĐS mục
tiêu bằng cách bằng
cách sử dụng phương
pháp tính trọng số hoăc
tính mức bình quân của
các chỉ số giá so sánh.
Trong trừơng hợp sử dụng
nhiều hơn 1
phương pháp để định
giá, mỗi phương
pháp sẽ có 1 chỉ số giá
khác nhau, do đó cần thực hiện
hòa hợp chỉ số giá của các phương pháp khác nhau thành 1
chỉ số giá
của BĐS mục
tiêu. Để làm việc này chúng ta cũng cần áp
dụng
các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá để rút
ra giá BĐS mục
tiêu.
Người định
giá có thể sử dụng nhiều phương
pháp định giá cho nhiệm vụ định
giá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các
phương pháp khác chỉ
mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ
phương pháp nào được sử dụng là chính, phương pháp nào
mang tính tham khảo. Khi so sánh chỉ số giá
trị rút
ra từ mỗi phương
pháp cần giải thích được sự
khác biệt trong chỉ số giá
khi áp dụng các phương pháp định
giá khác nhau.
Giá trị cuối
cùng của BĐS có
thể được
xác định có thể là con
số cụ thể, có
thể là nằm
trong khoảng giá trị.
Quá trình hòa hợp các chi số giá
trị để rút
ra giá trị của BĐS cần định
giá phải được trình bày đầy đủ
trong báo cáo định giá.
6. Lập hồ sơ và chứng thư định giá.
Nhiệm vụ định
giá chỉ hoàn thành
cho đến khi kết luận được
phát biểu trong báo cáo và
trình bày cho khách hàng.
Báo cáo định giá tự nó
chứa đựng tất cả những số liệu được
xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng và những
nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối
cùng. Phân
tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được
trình bày và để theo dõi những
lý do đằng sau kết luận
giá trị của người định giá.
Ước lượng là
quan điểm của người định
giá và nó phản ánh kimh nghiệm và điều chỉnh mà người này đã áp dụng để
nghiên cứu những số liệu được tợp hợp. Báo cáo định
giá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định
giá. Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định
giá nên đặc biệt chú ý tới
cách viết, tổ chức và trình bày và
hình thức chung của
báo cáo.
Các kết luận định giá có thể được
thông tin cho khách hàng bằng miệng hoặc viết. Các báo cáo viết có
thể là báo
cáo đầy đủ, báo cáo tóm tắt hoặc
báo cáo có giới hạn.
Chứng
thư định
giá trình bày tóm tắt
quá trình định giá, kết quả định
giá, những điều kiện ràng
buộc có
ảnh hưởng đến việc ước lượnggiá
trị BĐS và sư dụng kết quả định
giá.