Định giá BĐS theo Phương pháp so sánh trực tiếp
- Các trường hợp áp dụng
+ Các bất động sản như: căn hộ, chung cư, nhà liên kế,
nhà phố, phân xưởng và nhà kho trên
một mặt bằng, văn phòng ...
+ Đất trống
- Các bước tiến hành:
Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS
“tương tự” được giao dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá. Các yếu
tố của tài sản tương tự bao gồm các đặc tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng
sử dụng là tương tự nhau... bao gồm:
+
Các đặc điểm vật chất BĐS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng,
kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi...
+
Tính pháp lý của BĐS: Bất động sản có mức độ hoàn
chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao. Vì thế, khi định
giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp
lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất đống sản...
+
Đặc điểm mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng gồm kích
thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
+
Địa điểm: gần các cảnh quan nào, tình
trạng giao thông, các công trình công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống
thoát nước và các đặc tính địa hình. Những đặc trưng này là quan trọng trong việc
xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất
không.
+
Các công trình xây dựng liên
quan: các công
trình liên quan tới hình dáng và cấu trúc: sự trang trí, cách xây dựng, trang
bị tiện nghi và thiết kế...
+
Thời gian giao dịch: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan
trọng tới giá giao dịch thị trường của bất động sản.
+
Các điều
khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện về thanh toán (thanh toán ngay một lần/nhiều
lần), bán trực tiếp/gián tiếp, bán cưỡng ép/tự nguyện...
Bước 2- Tiến hành kiểm tra, phân tích
các thông tin thu thập được, so sánh các thông tin với các thông tin của tài
sản cần định giá, để tìm những thông tin có thể đưa ra so sánh được. Riêng đối
với bất động sản, các thông tin cần phân tích là:
+
Nguồn gốc các giao dịch thị
trường: loại bất
động sản, địa chỉ của bất động sản, diện tích đất, tổng diện tích sàn của bất
động sản, thời hạn sở hữu của bất động sản, thời gian giao dịch...Các thông tin
trên phải rõ ràng, chính xác
+
Đánh giá các giao dịch thị trường: các giao dịch sử dụng cho việc
so sánh phải đảm bảo “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện’’.
+ Lựa
chọn và tiến hành quy đổi giá của các bất động sản ra đơn vị so sánh chuẩn tùy
thuộc vào loại bất động sản: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền, giá/ căn hộ…
nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các bất động sản về diện tích, kích thước… Cụ
thể như sau:
Phân tích, so sánh rút ra những
điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của bất động
sản cần định giá với bất động sản so sánh.
Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh
các thông tin cho phù hợp với tàisản cần định giá. Trong thực tế, định giá viên
thường lựa chọn thông tin của 3-5 tài sản tương tự, để điều chỉnh cho phù hợp
với tài sản cần định giá
Đối tượng điều chỉnh: giá của các tài
sản so sánh (có thể là tổng mức giá của một bất động sản hoặc giá tính theo đơn
vị so sánh chuẩn).
Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch
các yếu tố so sánh chủ yếu (các đặc điểm tự nhiên, pháp lý) giữa bất động sản
so sánh và bất động sản cần thẩm định giá.
Nguyên tắc điều chỉnh: lấy tài sản cần định
giá làm chuẩn, những yếu tố tích cực tồn tại ở tài sản cần định giá mà không
tồn tại ở các tài sản so sánh thì cộng thêm vào (điều chỉnh tăng giá) và ngược
lại.
Tỷ lệ điều chỉnh: Tùy thuộc vào đặc điểm của
tài sản, mức giá giao dịch trên thị trường của tài sản mà định giá viên lựa
chọn tỷ lệ điều chỉnh (tính theo tỷ lệ % trên giá trị tài sản).
Những
chỉ tiêu
điều
chỉnh
|
Bất động sản
so sánh 1
|
Bất
động sản
so
sánh 2
|
Bất
động sản cần định giá
|
||
Tỷ lệ điều chỉnh (% tăng, giảm)
|
Mức điều chỉnh
|
Tỷ lệ điều chỉnh (% tăng, giảm
|
Mức điều chỉnh
|
||
Giá bán (giá thị trường)
|
Chưa
biết
|
||||
Giá bán/m2
|
|||||
Tình
trạng pháp lý
|
|||||
Lợi thế kinh doanh
|
|||||
Điều kiện hạ tầng
|
|||||
Môi trường sống
|
|||||
Lợi ích tương lai
|
|||||
Quy hoạch
|
|||||
Tổng mức điều chỉnh
|
|||||
Giá bán/đơn vị chuẩn
|
|||||
Giá bán đã được điều chỉnh
|
|||||
Bước
4- Bước cuối
cùng là ước tính giá trị của tài sản cần định giá trên cơ sở giá của các tài
sản so sánh được sau khi đã điều chỉnh.