Phương pháp định giá bất động sản_Thặng dư

1.5.1.5. Phương pháp thặng dư
a . Cơ sở lý luận
Phương pháp này dựa trên nguyên lý giá trị tài sản là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư.
b. Phạm vi áp dụng
Đất nhàn rỗi có khả năng phát triển.
Công trình đang tồn tại có khả năng phát triển.
Công trình không hữu ích về kinh tế cần phải cải tạo và thay đổi hoàn toàn.
Giá trị thặng dư bất động sản = Gía trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển (nhà đầu tư)
c. Những hạn chế của phương pháp thặng dư:
- Khó khăn trong việc xác định mục đích sử dụng cao nhất, tốt nhất.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán.
- Cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, như vậy là đã giả định là tất cả các dòng tiền xảy ra ở cùng thời điểm, mà giả định này là không thực hiện được.
d. Quy trình thực hiện
B1: Xác định cách sử dụng cao nhất vá tốt nhất của tài sản thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
B2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển dự kiến.
B3: Ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm: Chi phí đầu tư vào đất, Chi phí xây dựng, Lãi vay nhân hàng, Thuế, Lợi nhuận cho nhà đầu tư…
B4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại.