Phương pháp định giá bất động sản_Lợi nhuận

1.5.1.4 Phương pháp lợi nhuận
a. Cơ sở lý luận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp ước tính tổng thu nhập hay các khoản thu bắt nguồn từ công việc kinh doanh được tiến hành trên bất động sản định giá, từ đó trừ đi những chi phí hoạt động phát sinh đối với thu nhập, số dư còn lại có thể được thanh toán bằng tiền thuê. Giá trị tiền cho thuê ước tính sau đó được vốn hoá theo tiền thuê.
b. Phạm vi áp dụng
Áp dụng định giá cho các bất động sản đặc biệt như : khách sạn, rạp chiếu bóng, và cả những bất động sản mà việc so sánh với những bất động sản khác gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
Định giá cho đất đai đang chờ phát triển.
Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có
c. Những hạn chế của phương pháp lợi nhuận
Chỉ áp dụng chonhững bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận.
Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản.
Nhà thẩm định theo phương pháp này cần có kiến thức về loại hình kinh doanh này, hoặc loại hình kinh doanh mà tài sản được sử dụng.

d. Quy trình thực hiện
B1: Ước tính doanh thu
B2 : Tính chi phí phải gánh chịu trong thu nhập phát sinh(không bao gồm thuế tài sản, sửa chữa, bảo dưỡng) và lãi trên vốn của người hưởng dụng.
B3 : Tính số dư có thể phân chia = Bước 1 - Bước 2.
B4: Tính phần của người thuê, thuế tài sản, sửa chữa, bảo hiểm, bảo dưỡng
B5: Tính doanh thu ròng từ đất đai và nhà cữa = Bước 3 - Bước 4
B6: Giá thị trường của BĐS = Bước5 chia cho sức lợi tức thị trường.