Phương pháp định giá bất động sản

1.5.1.2 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư).
a. Cơ sở lý luận:
Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị của tất cả các lợi nhuận trong tương lai có thể nhận được từ tài sản.
Quá trình chuyển dòng tiền từ tương lai về hiện tại đựơc gọi là quá trình vốn hoá, công thức thực hiện như sau :
Giá trị vốn = Thu nhập ròng / Lãi suất vốn hoá
Với thu nhập ròng = tổng thu nhập trừ đi chi phí
Lãi suất vốn hoá = lãi ngân hàng + khấu hao
b. Phạm vi ứng dụng
Dùng để xác định giá của đất đai,nó chỉ phù hợp khi đất đai và tài sản có tính thu lợi
c. Các dạng thẩm định bằng phương pháp thu nhập:
Dạng 1 : Dạng toàn quyền sử dụng
Dạng này thể hiện quyền vĩnh viễn đối với tài sản,nên sẽ có quyền vĩnh viễn trong việc nhận thu nhập.Cách làm là chuyển hoá thành vốn toàn bộ giá trị tiền cho thuê hiện tại (thu nhập ban đầu) theo tỷ suất lợi nhuận ban đầu.
Dạng 2 : Theo hợp đồng cho thuê
Dạng này chỉ được nhận thu nhập trong một thời gian nhất định.Công thức dung để xác định thu nhập nhiều năm cho một thời hạn nhất định m năm, với lãi suất i%/năm.
Giá trị hiện tại của 1 tiền/năm = 1 – 1/ (1+i)m
Dạng 3 : Toàn quyền sử dụng được thu hồi
d. Quy trình thực hiện phương pháp đầu tư:
B1 : ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.
B2 : ước tính tất cả các chi phí để trừ ra khỏi thu nhập hàng năm như : thuế, sửa chữa, bảo hành..
B3 : Tìm ra tỉ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của các tài sản tương tự.
B4 : Áp dụng công thức vốn hoá để xác định giá trị tài sản.
e. Hạn chế của phương pháp
Không dùng được cho các bất động sản không có mang lại lợi nhuận, đất dùng cho mục đích công cộng như: cơ quan, trường học, công viên..
Việc tìm ra thu nhập ổn định với đất đai là một việc không thể vì nó chịu sự tác động của tình hình kinh tế, và cả sự phát triển của thị trường nhà đất..
f. Kỷ thuật dòng tiền chiếc khấu
Với phương pháp thu nhập việc chuyển dòng tiền tương lai về hiện tại đã bỏ qua toàn bộ yếu tố lạm phát của kinh tế, cũng như sự thay đổi của lãi suất, việc này đã đồng hoá đồng tiền trong tương lai bằng với tiền ở hiện tại, điều này không thể xảy ra trong thực tế. Vì vậy để hạn chế thiếu soát trên người ta đã dùng kỷ thuật đồng tiền chiết khấu để tính. Kỷ thuật này được mô tả như sau:
Cách tiếp cận của dòng tiền chiết khấu bao gồm việc chiết khấu của các khoản thu lẫn chi trong tương lai, có tính đến các yếu tố lạm phát, thuế và những thay đổi về các khoản chi thu. Có 2 kỷ thuật chiết khấu: Giá trị dòng tiền hiện tại(NPV) và Suất lợi tức nội hoàn(IRR).
NPV = (1+i)-m
IRR là nghiệm của NPV = 0