Phương pháp so sánh thị trường

1.5. Các phương pháp định giá bất động sản hiện nay
1.5.1 Các phương pháp định giá truyền thống
1.5.1.1 Phương pháp so sánh thị trường
a. Ưu- nhược điểm và trường hợp áp dụng
Đây là phương pháp được sử dụng nhiều nhất trong thực tế hiện nay, bởi một lý do đơn giản là không gặp bất cứ một trở ngại nào về mặt kỷ thuật, và hầu như ai ai cũng có thể làm được. Nó không có một công thức chung tổng quát nào cả..Do vậy, tính đúng đắn của giá trị thẩm định phụ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm của người thẩm định, hay nói cách khác phụ thuộc vào thương hiệu của công ty , hay danh tiếng của người thẩm định. Hạn chế duy nhất trong phương pháp này là phải có bất động sản giao dịch xảy ra trên thị trường.
Phương pháp này được áp dụng trong các trường hợp :
Các tài sản có tính đồng nhất cao như : căn hộ, chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt.
Các phân xưởng và nhà kho trên cùng một mặt bằng
Các nhóm văn phòng và cữa hiệu.
Đất trống
b. Nguyên tắc áp dụng trong phương pháp SSTT
Nguyên tắc thay thế : một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà cùng có 1 sự hữu ích như nhau.
Nguyên tác đóng góp : Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các thành phần tạo nên tài sản đối với tổng số giá trị thị trường
c. Các yếu tố thường dùng để so sánh:
Các đặc điểm của tài sản như: Kích thước tài sản, kiểu loại, số lượng phòng, tuổi thọ, sự sắp xếp, điều kiện và những công trình xây cất khác.
Thời gian bán
Các điều khoản và điều kiện giao dịch
Địa điểm : khả năng tiếp cận nó như thế nào và môi trường xung quanh ra làm sao?
Các loại công trình xây dựng phụ như : có gara, nhà phụ, đường đi, tường bao, phong cảnh, bãi cỏ…hay không?
Vị trí : mật tiền, hẻm, hẻm cụt, hẻm thông…
d. Quy trình tiến hành phương pháp SSTT
B1 : Tìm kiếm những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian gần nhất mà có thể so sánh với bất động sản cần định giá về các mặt như : kiểu dáng, điều kiện, vị trí….
B2 : Đi thực tế điều tra các khu vực có bất động sản cần định giá và bất động sản so sánh, để xác định giá trị của nó và đảm bảo nó có khả năng so sánh, từ đó nhận dạng ra các vài khả năng so sánh(3-6 khả năng).
B3 : Phân tích các giá bán và điều chỉnh những sự khác nhau giữa các giá bán với giá của tài sản cần thẩm định.
B4 : Tiến đến ước tính giá trị của tài sản là đối tượng thẩm định dựa trên cơ sở các giá bán vừa điều chỉnh.
e. Quá trình điều chỉnh
Lấy tài sản cần định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch này xuống và ngược lại.
Các điều chỉnh không nên là quá chi tiết
Mỗi một sự điều chỉnh nên có khả năng chứng minh từ bằng chứng của thị trường.
Phương pháp điều chỉnh có thể dùng : điều chỉnh số tiền tính gộp hay điều chỉnh phần trăm-trên cơ sở cộng trừ đơn giản hay trên cơ sở tích luỹ.