LÝ THUYẾT VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG: CÁC ỨNG DỤNG TRONG NGHIÊN CỨU VÀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

LÝ THUYẾT VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG: CÁC ỨNG DỤNG TRONG NGHIÊN CỨU VÀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 

TS. Trần Thanh Hùng

1. Giới thiệu về lý thuyết Vị thế - Chất lượng

Lý thuyết Vị thế - Chất lượng được Hoàng Hữu Phê phát triển và công bố vào năm 2000 tại Vương quốc Anh trên tạp chí Đô thị học dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị”. Bản dịch tiếng Việt của lý thuyết này được công bố rộng rãi trên các tạp chí Xã hội học và Kiến trúc tại Việt Nam trong những năm gần đây.

Nội dung chính của lý thuyết mô tả động học dân cư đô thị, tức sự lựa chọn về nơi ở của người dân trong không gian đô thị, có nội dung khác biệt so với các lý thuyết được đa số chấp nhận hiện nay phát triển bởi William Alonso (1964) dựa vào ý tưởng của Von Thunen (1826) lý giải động học dân cư đô thị theo sự lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở.

Theo đường hướng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển dịch đồng thời dọc theo hai chiều: vị thế nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL).

Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, giáo dục, chất lượng môi trường, v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định.

Việc định lượng vị thế có thể được tiến hành, hoặc thông qua việc ước tính một biến số đại diện (proxy), bằng một quá trình xếp hạng (thí dụ, với việc sử dụng các nhóm trọng điểm (focus groups) hoặc bằng cách ước tính các giá cả “suy ra” (implicit price) của các thuộc tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi qui khác nhau, như kỹ thuật hedonic…

Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số tầng cao, số lượng phòng, v.v…

Về cơ bản, động học các khu dân cư đô thị có thể được minh họa bởi đồ thị (Hình 1). Trong đồ thị đó, trục 0-CL thể hiện chất lượng nhà ở, trong khi trục 0-VT thể hiện vị thế nơi ở. Tại các điểm trên trục 0-VT, có một ngưỡng, hoặc một mức độ chất lượng nhà ở chấp nhận được mà dưới nó nhà ở có thể được xếp hạng là kém phẩm chất hay không mong muốn. Đường nối những điểm đó tạo thành một góc a với trục 0-VT, là đường ngưỡng giữa các loại nhà ở mong muốn và không mong muốn. Đối với bất kỳ một cấu trúc kinh tế xã hội xác định nào, đường này sẽ có một vị trí duy nhất, nhưng để đơn giản hoá việc so sánh, đường này được vẽ tại vị trí tổng quát. 

CÒN TIẾP

2. Các quan điểm hiện nay về thị trường bất động sản

a) Bất động sản

b) Hàng hóa bất động sản

c) Quan hệ cung cầu về bất động sản

d) Giá trị bất động sản

3. Các quan điểm về thị trường bất động sản theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng

a) Bất động sản và hàng hóa bất động sản

b) Tương đối hoá tính dị biệt của bất động sản

c) Quan hệ cung cầu bất động sản

d) Giá trị bất động sản

4. Các phương pháp định giá bất động sản hiện nay dưới góc nhìn của lý thuyết Vị thế - Chất lượng

a) Phương pháp so sánh trực tiếp

b) Phương pháp chi phí

c) Phương pháp thu nhập

5. Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng

a) Thu thập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích số liệu lưu trữ để xác định các biến số:

b) Phân tích các biến số để thành lập phương trình hồi quy:

c) Định nghĩa các cực hay nhiều cực vị thế:

d) Vạch ra các vùng vị thế và hiệu chỉnh các khoảng cách vị thế;

e) Chạy hàm hồi quy hedonic để xác định giá nhà đất với các biến số được tổ chức thành hai nhóm liên quan tới vị thế nơi ở (VN) và chất lượng nhà ở (CL) cho mỗi vùng;

f) Xác định đường ngưỡng dựa trên cơ sở VN và CL dự báo;

g) Xác định các vùng lồi và vùng lõm của mặt ngưỡng.