Bộ Câu Hỏi Ôn Tập Cho Lớp DH11TB

Thông Báo:
Bài tiểu luận hết môn, ace hãy nộp hạn chót là sau 10 ngày kể từ ngày thi kết môn này. Tức ngày 26.6 thi thì hạn chót là ngày 5.7. (nên nộp càng nhanh ace càng có điểm sớm)

GỢI Ý ĐÁP ÁN MÔN NLBĐS DÀNH CHO LỚP DH10TB NGÀY 2.6.2014

 PHẦN KINH TẾ ĐẤT           

1/ Phân biệt đất, đất đai, quỹ đất đai?

Đấtlà lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, đất đai là phạm trù địa lý tự nhiên.

Đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định;về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đaithuộc phạm trù địa lý - kinh tế.

Quỹ đất đai: tập hợp từ các loại đất đai. Là toàn bộ diện tích đất đai các loại trong phạm vi lãnh thổ quốc gia được gọi là quỹ đất đai quốc gia; trong phạm vi lãnh thổ các cấp hành chính thì được gọi là quỹ đất đai cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới sử dụng của một chủ thể nào đó thì được gọi là quỹ đất đai của chủ thể đó.

2/Phân biệt LHSD ĐĐ, Loại ĐĐ, Nhóm đất đai, quỹ đất đai? Nêu các dấu hiệu nhận biết loại đất đai, loại hình sử dụng đất đai trên thuộc địa?

Loại hình sử dụng đất đai: là một thửa đất cụ thể có ranh giới rõ ràng trên thực địa được sử dụng thường xuyên có hệ thống cho một nhu cầu nhất định của con người.

Dấu hiệu nhận biết : Ranh giới thửa đất được xác định thông qua sự tương phản giữa các loại hình sử dụng khác nhau.

Loại đất đai: tập hợp từ các loại hình sử dụng ĐĐ có mục đích sử dụng chung cho các hoạt động kinh tế - xã hội của con người.

Dấu hiệu nhận biết : ranh giới của loại đất đai là ranh giới quy ước, tức được xác định bằng các mốc giới địa chính.

Nhóm ĐĐ: được phân theo luật đất đai, có hai bộ luật đất đai ở nước ta, vậy:

Theo luật đât đai 1993: Quỹ đất đai được phân theo nguyên tắc hệ thống nên được chia thành 6  nhóm: ĐNN, ĐLâm Nghiệp, Đất CD, Đất ĐT, Đất KDC nông thôn, ĐCSD

Theo luật đất đai 2003: Quỹ đất đai  được phân theo nguyên tắc tương đồng nên được chia thành 3 nhóm chính: nhóm đất NN, phi NN và chưa sử dụng.

Quỹ đất đai: tập hợp từ các loại đất đai. Thường gắn liền với ranh giới hành chính, tức nếu xét theo phạm vi lãnh thổ thì đó là ranh giới quốc gia, nếu xét theo phạm vị hành chính thì đó là ranh giới hành chính của các địa phương…

3/ Tại sao người ta nói đất đai là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt?(chỉ cần trình bày 4 trong số các yếu tố sau)

Đất đai là tư liệu sx đặc biệt, bởi vì nó khác với tư liệu sản xuất thông thường khác ở những điểm sau:

Sự khác nhau	Tư liệu sản xuất đặc biệt	Tư liệu sản xuất thông thường khác
1. Về đặc điểm hình thành	Đất đai xuất hiện và tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là Sp của tự nhiên, có trc con người	Các tư liệu SX khác là kết quả lao động của con người
2. Tính hạn chế về Số lượng	Đất đai mang tính khan hiếm, diện tích bị giới hạn bởi ranh giới địa cầu	Các TLSXK có thể tăng số lượng, thậm chí chế tạo lại theo nhu cầu xã hội
3. Tính không đồng nhất	Đất đai không đồng nhất về tỉ trọng vị thế, chất lượng giữa các thủa đất với nhau. Không đồng nhất cả về tính chất SLH	Các TLSXK có thể đồng nhất về chất lượng, quy cách, tiêu chuẩn
4. Tính thay thế	Thay thế đất đai bằng một tư liệu khác, tại thời điểm hiện tại là không thể được	CascTLSXK có thể thay thế tùy thuộc vào mức độ phát triển của LLSX
5. Tính cố định	Đất đai nó chỉ đc sử dụng cố định tại một vị trí	TLSXK có thể di chuyển đến nơi nào thuận tiện hơn
6. Tính lâu bền	Đất đai là TLSX vỉnh cửu nếu biết cách sử dụng	TLSXK đều có đặc điểm chung là bị hao mòn theo thời gian

4/ Trình bày các thuộc tính đất đai. Vị trí và vị thế đất đai giống hay khác nhau, vì sao? Vai trò của nó đối với hoạt động kinh tế - xã hội?

Thuộc tính đất đai:  Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người, trong đó:

- Thuộc tính tự nhiên: bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất, kể cả giá trị đầu tý cải tạo chất lượng tự nhiên của đất đai.

- Thuộc tính xã hội: là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định.

Vị trí và vị thế giống hay khác nhau: Khác nhau vì:

Vị thế	Vị trí
Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai	Vị trí là thuộc tính tự nhiên của đất đai
Thuộc tính không gian tâm lý của con người	Thuộc tính không gian địa lý tự nhiên
Vị thế khả biến	Vị trí bất biến
Vị thế là một đại lượng mang tính lịch sử, nó có thể thay đổi theo trào lưu, tâm lý, thị hiếu của người tiêu dùng. Nó là thuộc tính tác động đến sự tăng giảm giá trị của đất đai.	Vị trí tự bản thân nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” trong không gian tự nhiên không có ảnh hưởng tác động đến sự tăng giảm giá trị đất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm.
Nội dung ẩn chứa bên trong	Hình thức thể hiện bên ngoài
Vị thế không đồng nhất với vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”.

Vai trò của nó:

- Là đối tượng lao động;

- Là công cụ lao động;

- Là tư liệu sản xuất;

- Là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị;

- Là nhân tố sản xuất đầu vào và là tài sản bất động sản.

5/ Hãy trình bày các nguyên tắc phân loại đất đai. Hiện nay quỹ đất đai nước ta đang áp dụng nguyên tắc phân loại nào?.

Nguyên tắc hệ thống: tập trung nghiên cứu mối quan hệ qua lại giữa các loại đất đai và những tính chất của hệ thống, nguyên tắc này được áp dụng trong luật đất đai 1993. Nguyên tắc này áp dụng cho tập hợp động.

Nguyên tắc tương đồng: chỉ chú trọng đến khía cạnh giống nhau về chức năng nào đó của đất đai. Nguyên tắc này áp dụng cho tập hợp tĩnh.

Hiện nay việt nam phân loại theo nguyên tắc nào?

Hiện nay nước ta vẫn sử dụng cả 2 luật 1993 và 2003 nên việc phân loại vẫn sử dụng đồng thời hai nguyên tắc trên.

6/ Phân tích quá trình hình thành giá đất đô thị.Phân tích yếu tố cấu thành đất đô thị. Theo anh chị đất đai mặt trăng có giá trị không?

v Quá trình hình….

- Quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị được thể hiện thông qua các loại giá đất sau: giá đất nông nghiệp, giá đất trưng dụng, giá đất xuất nhượng và giá đất chuyển nhượng.

            - Giá đất nông nghiệp được xác định theo công thức: ;

            - Giá đất trưng dụng: ;

            - Giá đất xuất nhượng:, với ;

            - Giá đất chuyển nhượng:, với ;

            - Và nếu tiếp tục chuyển nhượng lần thứ n, thì giá đất sẽ là:

, với .

            - Từ sự phân tích trên đây, có thể dễ dàng nhận thấy rằng:

            + Sự hình thành giá đất đô thị luôn luôn gắn liền với địa tô ban đầu(R) và sự tích luỹ địa tô tăng thêm (i).

            + Sự tăng trưởng của địa tô và giá đất cũng không tách rời với tăng trưởng của đầu tư vào đất đai, cái sau là điều kiện và môi giới giới thiệu cái trước.

            + Giá đất đô thị thực tế bao gồm hai bộ phận tổ thành: địa tô thật sự + lợi ích vốn, không thể phân biệt rạch ròi hai cái này.

Mặt trăng: có giá trị, vì ….

7/ Trình bày hai quy luật phân vùng sử dụng đất đai của Von Thunen và William Alenso?

- Von Thunen: chỉ lý giải phân vùng đất đai nông nghiệp. Chia đất đai nông nghiệp thành các vùng: vùng vành đai cây xanh, vùng trồng lúa, vùng trồng cỏ, vùng trồng rừng.

- William Alonso: chỉ lý giải phân vùng đất đai trong không gian đô thị. Chi đất ở đô thị thành 3 vùng: vùng thương mại, dịch vụ, vùng khu dân cư, vùng công nghiệp.

Hai  ông này dựa theo chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ đến vị trí trung tâm để trao đổi, từ đó rút ra kết luận giữa giá  – mục đích sử dụng – khoảng cách có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.

8/ Sự hình thành trung tâm và hệ thống trung tâm?Tại sao phải hình thành các trung tâm? ( Bỏ câu này)

9/ Hãy nêu các tiêu chí xác định đất đai là đối tượng lao động, công cụ lao động, tư liệu sản xuất, nhân tố đầu vào hoặc tài sản bất động sản đầu ra?  Bỏ câu này

10/ Khái niệm và quá trình hình thành quỹ đất đai quốc gia. Ý nghĩa của việc phân loại đất đai? Trình bày nguyên lí và nguyên tắc phát triển quan hệ đất đai. Khái niệm, nội dung và bản chất của quan hệ sỡ hữu đất đai?

Khái niệm quỹ đất đai quốc gia: có ở câu trên

Quá trình hình thành quỹ đất đai quốc gia: Quỹ đất đai quốc gia hình thành và phát triển cùng với tiến trình lịch sử của dân tộc và các hoạt động KT-XH trong cộng đồng đó, trong quá trình đó phạm vi đất đai dần dần được mở rộng hay thu hẹp. Các loại đất đai được hình thành, xuất hiện phù hợp với nhu cầu hoạt động KT-XH của con người.

Nội dung và bản chất quan hệ sở hữu đất đai.

- Quan hệ xã hội và hoạt động kinh tế xã hội.

            - Quan hệ đất đai là quan hệ xã hội trong hoạt động sử dụng đất đai.

            - Nội dung quan hệ đất đai là quan hệ sở hữu đất đai, có 2 phương diện:

                        + Phương diện kinh tế xã hội là nội dung quan hệ sở hữu đất đai.

                        + Phương diện pháp lý là hình thức biểu hiện của nội dung kinh tế xã hội.

            + Mối quan hệ biện chứng giữa nội dung kinh tế xã hội và hình thức pháp lý của sở hữu đất đai.

            + Quyền tiếp cận đất đai, hoạt động sử dụng đất đai, quan hệ sở hữu đất đai và quyền sở hữu đất đai.

            - Bản chất kinh tế của quan hệ sở hữu đất đai được xác định bằng hệ thống các quy luật kinh tế. 

            - Chế độ đất đai.

            - Thể chế đất đai.

 

PHẦN TTBĐS

11/ Anh chị hiểu thế nào về vị thế bất động sản và vị thế nơi ở?Hãy phân tích quá trình hình thành khái niệm vị thế nơi ở?

Vị thế BĐS:

- Là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà đất tại một vị trí xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường,…và nó là cơ sở tạo ra giá trị cho bất động sản

- Dùng cho chính bất động sản, làm nền tản để so sánh vị thế giữa các bất động sản với nhau.

Vị thế nơi ở:

- Là tổng hòa các mối quan hệ xã hội, và vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ. Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với các nhà cung ứng dịch vụ, với láng giềng và với đối tác, nơi đó có vị thế cao.

- Dùng cho một khu vực, một vùng. Nó dùng để so sánh vị thế giữa vùng này với vùng khác.

Quá trình hình thành khái niệm vị thế

Vị thế bất động sản là nội dung ẩn bên trong vị trí của nó, tức nó tồn tại song song cùng với cái hình thức thể hiện ra bên ngoài của nó là vị trí. Vậy vị thế của một bất động sản bất kỳ đều bao gồm Vị thế cộng với vị trí, tức Vị thế bất động sản được hình thành trên nền tản tổ hợp của 3 nhóm yếu tố

- Yếu tố tự nhiên của vị trí

- Yếu tố kinh tế xã hội của vị thế

- Yếu tố tâm lý của vị thế

Ba yếu tố này không tồn tại độc lập nhau mà kết hợp với nhau theo một phương thức sau đó thể hiện ra bên ngoài dưới hình thức vị trí của nó, tùy theo sự kết hợp giữa bộ 3 yếu tố trên mà tạo ra vị thế cao hay vị thế thấp. Hay nói cách khác Vị thế là một hàm phụ thuộc vào 3 biến trên:

Vị thế = f(yếu tố tự nhiên; yếu tố kinh tế, xã hội; yếu tố tâm lý, phong tục..);

Trong đó:

Yếu tố tự nhiên thuộc về không gian tự nhiên, là không gian được xác định bởi các tọa độ x,y,z nào đó

Yếu tố kinh tế, xã hội thuộc phạm trù không gian kinh tế xã hội, đây là không gian được xác định bởi các khoảng cách tới các trung tâm văn hóa, kinh tế chính trị…

Yếu tố tâm lý, phong tục, tập quán thuộc về không gian tâm lý, đây là loại không gian được xác định thông qua sự quan tâm, sự hiểu biết, sự yêu thích và mong muốn.

Tổ hợp 3 không gian trên, tạo ra 1 hình ảnh hay 1 vị trí của 1 đối tượng địa lý, kinh tế - xã hội nào đó nằm trong tâm trí con người. ==>  đây chính là vị thế bất động sản. Hay nói cách khác tổ hợp 3 không gian nêu trên cấu thành khái niệm vị thế bất động sản.

12/ Trình bày các quan điểm về bất động sản và hàng hóa bất động sản?

Quan điểm về bất động sản:

          Quan điểm bất động sản hiện vật: theo đại học Hardvard: Bất động sản bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền với đất đai tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định nào đó, chức năng này sẽ mất đi nếu tách nó khỏi đất đai hay tài sản gắn liền với đất đai. Tức BĐS = Đất đai + TSGLĐĐ, trong đó:

          Đất đai được đồng nhất ở mọi nơi

          TSGL: chưa được đồng nhất ở các quốc gia, mỗi quốc gia có một cách nhìn khác nhau về cái gọi là TSGL, vì vậy nó chính là nguyên nhân làm cho ranh giới giữa BĐS và Động sản trở nên mù mờ, khó phân biệt.

Quan điểm bất dộng sản dịch vụ:  theo lý thuyết vị thế chất lượng thì: BĐS = vị thế + chất lượng;

Trong đó: vị thế là thuộc tính thuộc phạm trù kinh tế xã hội, tâm lý. Nó là một hàm phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế xã hội, tâm lý, thời gian. Nó là nguồn gốc tạo ra giá trị cho bất động sản. Tức  Vị thế = f(yếu tố kinh tế, xã hội; yếu tố tâm lý; thời gian)

Chât lượng là yếu tộ tự nhiên, nó là một hàm phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên, đàu tư… tức Chất lượng = f(yếu tố tự nhiên; yếu tố đầu tư; thời gian)

Quan điểm về hàng hóa bất động sản

          Theo quan điểm bđs hiện vật:

- Đối tượng trao đổi trên thị trường là bất động sản hiện vật, tức là bất động sản có đầy đủ giấy tờ pháp lý, có chủ sở hữu rõ ràng, phù hợp quy hoạch … Tức theo quan điểm này người ta mua, bán trao đổi chính là mua bán trao đổi cái bất động sản hiện vật này, tức là mua bán cái nhà hay mua bán thửa đất, khách sạn, chung cư…. Tức là bán mua thông qua các loại giấy tờ có liên quan.

- Theo quan điểm này thì không phải bất động sản nào cũng đều là hàng hóa bất động sản, ví dụ đất công viên, đất giao thông.

          Theo quan điểm bất động sản dịch vụ:

- Đối tượng trao đổi trên thị trường chính là lợi ích bên trong của từng bất động sản, tức là người mua là mua cái lợi ích, mua cái uyền khai thác khả năng sinh lời của bất động sản, còn người bán là bán đi lợi ích của bất động sản mà họ đang chiếm giữ. Vậy hàng hóa bất động sản trên thị trường theo quan điểm này chính là lợi ích của bất động sản.

- Theo quan điểm này thì người ta cho rằng bất kỳ bất động sản nào cũng đều là hàng hóa bất động sản.

13/ Anh chị hiểu thế nào về bất động sản dịch vụ? Phân biệt bất động sản dịch vụ và bất động sản hiện vật?

Anh chị hiểu như thế nào vè bất động sản dich vụ: hiểu như thế nào về nó thì tự ghi ra.

Phân biệt bất đông sản hv và bđs dv:  dựa vào hai định nghĩa của nó để phân biệt, ví dụ theo định nghĩ bđs hv è nó hữu hình, còn dịch vụ thì nó vô hình…, tự tìm nhá, đây là câu hỏi đọc khái niệm và hiểu (xem kỹ hơn ở câu 16 phía dưới)

14/ Trình bày 2 quan điểm tương đối hóa tính dị biệt và tuyệt đối hóa tính dị biệt trong việc nhìn nhận bất động sản hiện nay?

Tương đối (viết rõ ra)	Tuyệt đối
KN: bất động sản A khác bất động sản B là khác nhau về mặt lượng chứ không khác nhau về chất. Tức chất trong mõi bất động sản đều giống nhau, một chất nào đó chưa có trong BĐS A thì không thể nói nó không tồn tại mà chỉ có thể hiểu rắng nó đang ở trạng thái lượng = 0.	KN: BĐS A khác BĐS B là khác nhau về mặt chất. Ở đây chất được hiểu là các yếu tố cấu thành nên bất động sản. Một chất nào chưa xuất hiện trong BĐS A thì khẳng định ngay nó không tồn tại trong A.
Hệ quả: - Đối tượng giao dịch trên thị trường là Lợi ích bên trong của BĐS - Tồn tại cung, cầu, giá cá biệt của từng BĐS (giá của bất động sản hiện vật) - Tồn tại cung, cầu và giá thị trường của BĐS	Hệ quả: - Đối tượng giao dịch trên thị trường là bất động sản cá biệt( bđs hiện vật) - tồn tại cung, cầu, giá cá biệt của từng bất động sản -Không tồn tại cung, cầu, giá thị trường của BĐS.

15. Phân tích quá trình hình thành khái niệm vị thế?

Vị thế bất động sản là nội dung ẩn bên trong vị trí của nó, tức nó tồn tại song song cùng với cái hình thức thể hiện ra bên ngoài của nó là vị trí. Vậy vị thế của một bất động sản bất kỳ đều bao gồm Vị thế cộng với vị trí, tức Vị thế bất động sản được hình thành trên nền tảng tổ hợp của 3 nhóm yếu tố

- Yếu tố tự nhiên của vị trí

- Yếu tố kinh tế xã hội của vị thế

- Yếu tố tâm lý của vị thế

Ba yếu tố này không tồn tại độc lập nhau mà kết hợp với nhau theo một phương thức sau đó thể hiện ra bên ngoài dưới hình thức vị trí của nó, tùy theo sự kết hợp giữa bộ 3 yếu tố trên mà tạo ra vị thế cao hay vị thế thấp. Hay nói cách khác Vị thế là một hàm phụ thuộc vào 3 biến trên:

Vị thế = f(yếu tố tự nhiên; yếu tố kinh tế, xã hội; yếu tố tâm lý, phong tục..);

Trong đó:

Yếu tố tự nhiên thuộc về không gian tự nhiên, là không gian được xác định bởi các tọa độ x,y,z nào đó

Yếu tố kinh tế, xã hội thuộc phạm trù không gian kinh tế xã hội, đây là không gian được xác định bởi các khoảng cách tới các trung tâm văn hóa, kinh tế chính trị…

Yếu tố tâm lý, phong tục, tập quán thuộc về không gian tâm lý, đây là loại không gian được xác định thông qua sự quan tâm, sự hiểu biết, sự yêu thích và mong muốn.

Tổ hợp 3 không gian trên, tạo ra 1 hình ảnh hay 1 vị trí của 1 đối tượng địa lý, kinh tế - xã hội nào đó nằm trong tâm trí con người. ==>  đây chính là vị thế bất động sản. Hay nói cách khác tổ hợp 3 không gian nêu trên cấu thành khái niệm vị thế bất động sản.

16. Phân biệt bất động sản hiện vật và bất động sản dịch vụ. Tại sao nói cung, cầu trên thị trường là cung cầu về dịch vụ bất động sản?

Phân biệt BĐS HV và BĐS DV:  việc phân biệt này nên là theo hướng nêu ra khái niệm của mỗi loại bđs HV và Dv từ đó nêu ra sự khác biệt giữa hai loại này, hơn là chỉ dừng lại ở hai khái niệm

Bất động sản hiện vật:

- Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Bất động sản dịch vụ:            

Dịch vụ bất động sản là hàng hóa bất động sản là lợi ích chứa đựng trong bất động sản được tạo ra bởi sự kết hợp theo một tỉ lệ nhất định giữa 2 nhân tố đầu vào vị thế và chất lượng trong một đơn vị bất động sản cụ thể

ð  Sự khác nhau giữa hai loại BĐS trên

Tại sao nói cung cầu trên thị trường bất động sản là cung cầu về dịch vụ bđs( nếu hỏi cung cầu về lợi ích thì chỉ dừng lại ở (1))?

          Theo quan điểm mới về hàng hóa bất độngsản, người ta khẳng định đối tượng trao đổi trên thị trường chính là lợi ích của bất động sản, tức là người ta mua là mua cái lợi ích, bán là bán cái lợi ích của bất động sản.  hay khẳng định cung, cầu của bất động sản chính là cung cầu về lợi ích của bđs. (1)

Theo quan điểm về dịch vụ bất động sản: bất kỳ bất động sản nào cũng bao gồm hai thuộc tính vị thế và chất lượng, 2 thuộc tính này không tồn tại độc lạp mà kết hợp nhau theo một tổ hợp nhất định tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu của con người, khả năng này gọi là lợi ích của bất động sản, theo thuật ngữ chuyên ngành thì lợi ích này còn được gọi là dịch vụ bất động sản. (2)

Kết hợp hai đều trên có thể khẳng định cung cầu trên thị trường bất động sản chính là cung cầu về dịch vụ bất động sản.

17/ Anh chị hiểu thế nào về hàng hóa bất động sản và giá cả thị trường bất động sản?Mối quan hệ giữa cung cầu và giá cả hàng hóa bất động sản?(bỏ cho anh chị)

18/ Theo quan điểm mới của các quan điểm về bất động sản, hàng hóa bất động sản, cung cầu giá bất động sản, quan điểm tương đối hóa tính dị biệt.Anh chị hãy giải thích tại sao người ta cho rằng bất kì bất động sản nào cũng là hàng hóa bất động sản?Vd: đất giao thông, đất công viên.

Gợi ý: theo lý thuyết mới (VT-CL) ban đầu, thì ng ta cho rằng:

            -Quan điểm về BĐS cho rằng: BĐS = VT + CL (1).

            - Quan điểm về HHBĐS cho ta biết 2 đều(2)

Thứ nhất:  đã gọi là hàng hóa thì sản phẩm, dịch vụ đó … phải được đem lên trao đổi trên thị trường, tức phải có người bán, người mua rõ ràng.

Thứ hai: Đối tượng trao đổi trên thị trường BĐS chính là: đơn vị lợi ích.

- Quan điểm cung cầu: lý thuyết vị thế- chất lượng cho rằng tồn tại cung, cầu thị trường chung(3).

            - Quan điểm về hàng hóa của KTVM: muốn tồn tại cung cầu thị trường thì hàng hóa phải tương đồng nhau về mẫu mã, kiểu dáng, chức năng…, ngược lại (4)

            Theo đk(1): thì bất kỳ thửa đất nào cũng đều được cấu thành từ 2 bộ phận: Vị thế và chất lượng, vì vậy đất công viên hay đất cây xanh cũng không ngoại lệ.

Hai bộ phận vị thế - chất lượng này luôn kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định, tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu của con người, khả năng này người ta gọi là lợi ích của bất động sản. Như vậy bất động sản là đất công viên hay đất giao thông … đều có lợi ích chứa đựng bên trong.

Theo đk(2): đối tượng trao đổi trên thị trường là đơn vị Lợi ích của bất động sản, mà lợi ích của mỗi một bất động sản bất kỳ đều bao gồm: lợi ích tự chính bản thân nó ( lợi ích nội sinh) và lợi ích từ bên ngoài tạo ra (lợi ích ngoại sinh).

Phần Lợi ích ngoại sinh này có thể do một phần lợi ích của đường giao thông tạo ra, hay có thể do lợi ích của công viên đóng góp vào… như vậy khi bán một bất động sản, người bán bán đồng thời lợi ích nội lẫn ngoại sinh, tức một phần lợi ích của đường giao thông, công viên đã được bán theo(có người bán, người mua cụ thể). Mặt khác, ddk2 cho biết đối tượng trao đổi là đơn vị lợi ích của bất động sản, vì vạy đơn vị lợi ích này nằm trong cùng 1 bất động sản hay khác bất động sản đều như nhau, tức chúng không có sự khác nhau về chức năng, kiểu dáng… vì vậy không mâu thuẩn với đk(4) è theo quan điểm mới này mọi bất động sản đều là HHBĐS.

19/ Anh chị hãy cho biết đối tượng trao đổi chình trên thị trường bất động sản theo quan điểm mới là gì?

Lợi ích của bất động sản. Nó là tổ hợp vị thế và chất lượng theo một tỷ lệ nhất định tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu của con người. BĐS nào càng tạo ra nhiều đơn vị lợi ích thì nó càng có giá trị cao.

19/ Dựa vào quan điểm hiện hành hãy giải thích tại sao đất công viên, đất giao thong không phải là hàng hóa bất động sản?

          Quan điểm hiện vật cho ta biết đối tượng trao đổi trên thị trường bđs chính là bất động sản hiện vật, tức là bất động sản có đầy đủ các điều kiện pháp lý như chủ sở hữu, chủ sử dụng rõ rang, GCN, QH phù hợp …. Vì vậy trong trường hợp này, đất giao thông, đất công viên không có chủ sử dụng, GCN cụ thể è nó sẽ không có người mua người bán rõ ràng, nên không thể nào là hàng hóa bất động sản được.